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_个人拍地频现 温州资本转战土地市场

2017-11-21 03:26
个人拍地频现 温州资本转战土地市场

本报记者 姜燕 发自上海

9月7日,上海浦东新区高东集镇13-2商业地块被上海景尚投资有限公司和两个自然人周旭东、周翊芯以8100万元联合竞得,其中,周旭东被传为温州乐清商人。而8月,4个来自温州永嘉县,在上海经商多年的温州商人也以自然人身份拍得嘉定一商住地块。

近期,不仅是温州资本,各地市场个人拍地行为频现。多位业内人士在接受时代周报记者采访时均认为,土地市场遇冷,楼市投资受限,个人拍地抵御通胀达到保值增值的案例将会越来越多,但隐藏的风险也不容忽视。

个人拿地比企业更简单

在对楼市继续投资受到限制后,温州资本开始进入土地市场。9月7日,上海浦东新区高东集镇13-2商业地块被上海景尚投资有限公司和两个自然人周旭东、周翊芯以8100万元联合竞得,溢价率67.46%,楼板价1.15万元/平方米,其中,周旭东被传为温州乐清商人。

而8月25日,葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得了上海嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块。上述四名自然人都来自温州永嘉县,是在上海经商多年的温州商人。

事实上,温州资本日前频繁出现在土地市场,可以向前追溯。2009年60号公告中的上海松江大学城商务广场S4号地块,被11名个人买家联合以5230万元摘得,余正可的名字就出现其中。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示,温州资本进入土地市场并非个案,面对当前的楼市限购政策,土地投资成为房产投资的“便捷”渠道。另外,由于实体经济发展遭遇一系列困境,温州资本继续寻找资本收益项目,土地投资作为长期保值项目吸引了大量温州资本。

个人拿地在法律上并没有障碍,国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定:中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

个人拿地比企业拿地更为简单,拿地的个人看到政府发布的土地出让信息后,在国土资源部领取整套出让文件,带好证明身份的材料、缴纳竞买保证金报名参与竞买即可竞拍。

2009年,曾在上海发起成立个人拍地俱乐部的钱生辉告诉时代周报记者,温州资本拿地开始活跃,并不是近一年的事情。很多年前,就有个人拿地,只是不被大家关注,往往有些自然人背后可能依托某个集团或者开发商,包括目前江浙很多民间高利贷也是流向了房产商手里。

“炒房的话,房子卖不出去可以空置。但炒地的话,必须要有人接盘,否则两年不开发就可能被政府收回。因此,很多人拿地都是有选择和有目标的,比如像松江大学城商务广场有可能做酒店、宾馆等。几个人联合拿地,一般是有个牵头人,可能对某个区域比较熟悉,基本上确定了未来的盈利方向,否则一般个人不会轻易进入。”钱生辉说。

被套牢的风险更大

据中国指数研究院提供的数据显示,2011年以来,上海土地市场自然人竞得土地的比例有所增加,共有7幅地块由自然人竞得,基本都出现在下半年,特别是8月以来,有5幅地块由自然人(或自然人参与)竞得。从自然人在上海竞买地块的特点来看,基本以低总价、商业地块为主,总价一般在1亿元左右及以下,土地类型以商住、商办为主,上述7宗地块仅有一宗为纯住宅地块,由上海祝桥新镇投资发展有限公司、李百林、林美增联合竞得,总价5.7亿元,其余均为低总价的商住/商办地块。

与此同时,9月以来,全国133个城市共有19幅地块由自然人竞得。中国指数研究院监测到的数据显示,其中,长三角占有较大比例,有12幅地块,分别为桐庐县(4幅)、苏州(2幅)、上海(2幅),湖州、衢州、绍兴、泰州各1幅,其余7幅地块分别位于中山(2幅),佛山、南昌、莆田、长沙、洛阳各1幅。19幅地块中仅有中山、衢州各一幅纯住宅用地,其余均为商业用地和商住用地。19幅地块也是以低总价为主,仅有6幅地块超过1亿元,其中高于1.5亿元的仅有1幅,其余均在1亿元以下。

韩长吉认为,按照当前利率水平,大量投资者希望通过资本运作达到保值增值效果,从央行9月15日公布的居民投资意愿来看,房地产投资依旧是投资者首选,随着城市化进程的加快,土地保值、增值能力将表现强劲,届时个人拍地案例将逐渐增多。但由于个人投资者的资本运作能力有限,所以一般情况下,个人投资者会对土地地段进行甄选,保持合理的竞拍溢价率,更倾向于选择市场价值较高、容易转售、规模较小的投资项目,以保证投资收益和资金回流周期。

“2009-2010年的土地转售案例中,缺乏开发能力的个人或者皮包公司在获取土地资源后多以转售为主,资本收益维持在15%-30%/年,但目前的土地增值幅度对比2008-2010年的个别一线城市房地产升值幅度(复合增长率每年30%),基本上保持在10%-20%,少于炒房利润。”韩长吉称。

个人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼,到开发融资,再到项目参股。但中国指数研究院上海研究总监陈延彬告诉时代周报,自然人买地后,主要有三种运作方式,开发运营获取利润、合作开发作为企业资产及转让收益。

“但在目前市场调控背景下,竞买土地转让来获取收益的可能在少数,更多的是自己开发(背后依托某个企业)和合作开发,合作开发项目可以作为个人的一项重要资产,或运营或抵押。当然,自然人买地有较大的风险,主要是自然人除非背后有企业依托,否则资金链和运作经验欠缺,可能导致市场风险,特别是自然人的低总价商业地块一般档次不会高,而目前大城市低端商业是存在一定风险的。如果是不熟悉地块运营的话,被套牢的风险更大。” 陈延彬提出警告。

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